알고보면 도움되는 생활 법률 - 살 집 구하기(2)

□ 들어가며

 

 우여곡절 끝에 살 집을 구하고 드디어 계약서에 

 싸인을 하게 되는홀앙희는 이제 다 끝났구나 싶어

 아무 생각없이 pc방에나 놀러가고 있었는데...

 

□ 집 계약만 하면 끝이 아니다 : 전입신고와 확정일자

홀앙희 : 우후후후~ 나만의 아지트도 생겼으니까 입학하기 전까지            신나게 놀아볼가 ㅎㅎ 요새 승급전도 못했으니             승급전을 하러 pc방에 가야지~~ 펭귄이 : 앗! 홀앙희~ 어디가? 홀앙희 : 아 펭귄이 고마워 ㅎㅎ 덕분에 이상한 집이 아니란거            잘 확인하고 계약도 잘 마쳤어 ㅎㅎ            이제 실컷 놀기나 하려고 ㅎㅎ 1달뒤에 그 집에            들어가거든~ 펭귄이 : 음.. .... .......  ㅡ ㅅ ㅡ 홀앙희 : ??? 왜 그래? ㅎㅎ 너도 같이 pc방 갈래? 펭귄이 : 너 계약하고 확정일자는 받아 놨어?  홀앙희 : 확.정.일.자? ㅎㅎ 그게 모야? 계약 했으니까 이제 놀아야지 ㅎㅎ 펭귄이 : ㅡㅅㅡ .... 으휴.... 너 진짜!! 주택임대차보호법상 보호 받으려면            전입신고랑 확정일자는 필수야! 홀앙희 : 헉.. 그그래? 그거 어떻게 하는거야? 펭귄이 : 놀 생각만 하지 말고 좀... ㅡㅡ;;;  확정일자는 계약서             가지고 직접 동사무소(주민센터)가서 도장을 받거나            요즘에는 인터넷으로 신청도 가능해 계약서를 스캔해서             신청하면 되거든. 그리고 전입신고는 홀앙희 너가            계약한 집에 들어가는 날 기준으로 동사무소에 가서            전입신고하거나 이것도 요즘에는 인터넷으로 돼~ 홀앙희 : 훔.. 뭔가 복잡한거 같은데 안하면 안돼? 펭귄이 : 안했다가 나중에 울며불며 내 보증금 어쩌냐고 하지 말고.. 홀앙희 : 헉.. 그그래 알았어 pc방 가기 전에 동사무소(주민센터) 부터             들려야 겠다. ㅎㅎ 나중에 치킨으로 이 은혜 보답할게~ 펭귄이 : ㅡ ㅡ 나한테 감히 같은 조류를???  홀앙희 : 으악~ 미안.. ㅜㅠ 고고등어 무침으로... 그 그럼 나는 이만~

 위 대화처럼 계약을 성공적으로 마쳤으면 먼저 확정일자 부터 받도록 하자. 

 전입신고는 아직 잔금을 안치르고 실제 입주하는 것이 아닌이상, 또 들어갈

 집에 집주인이 전입해 있거나 다른 세입자가 전입해 있는 경우도 있으므로

 곤란한 경우가 있다.(전입신고는 주민등록상 주소지가 옮겨지는 것이고,

 해당 구, 동의 주민이 되는 의미가 있다.) 그러니 확정일자 부터 받아야 합니다. 

 수수료가 약 600원 내외이에요.

 확정일자는 그 계약을 한 날에 대한 날짜를 확정지어 놓는 의미가 있습니다.

 그리고, 확정일자를 받아놓고, 나중에 대항력(전입신고 + 주택에 실제 입주)을

 갖추게 되면 대항력을 갖춘 그 날짜부터 보증금을 다른 돈 보다 우선해서

 받을 권리인 우선변제권이 발생하게 됩니다.

 

 가령 '20. 9. 1 계약하고, 확정일자를 받은 후 '20. 9. 25일 전입신고하고

 입주하게 되면 '20.9.25기준 그 뒤에 설정된 저당권 등 보다는 

 내 보증금이 우선하게 됩니다. 즉, 다른사람보다 내 보증금을

 먼저 돌려받을 수 있어요! 물론 그 전에 이미 설정된 저당권 등(가령 '20.8.1에

 설정된 저당권)보다는 우선하지 못합니다. 

 

 전입신고와 실거주는 대항력이라는 법적 효력을 발생시키게 됩니다. 

 대신 전입신고한 다음날 부터 생기게 되어요. 대항력은 간단히 생각하면

 내가 살고 있는 집의 집주인이 바뀌더라도 내가 기존에 한 전세계약은

 유효하게 새로운 집주인한테도 주장할 수 있는 법적인 힘이라고 

 생각하면 됩니다. 

 대항력은 확정일자와 함께하면 내 보증금을 지키는 수단이 되고, 

 확정일자가 없어도 내가 계약기간 동안 집에 살 수 있다는 사실을 

 집주인이 바뀌더라도 주장할 수 있게 해줍니다.

 

※ 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 참조.

  (조문은 국가법령정보센터 www.law.go.kr 에서 찾을 수 있어요!)

 

□ 내가 이 집에서 더 살고 싶다면? : 묵시의갱신과 갱신요구권(참고로 계약기간은 2년이 기본)

 

 ㅇ 묵시의 갱신

 

  판타지 소설의 기술이름 같기도 한 묵시의 갱신은 

  집주인이나 그 집에 사는 세입자나 둘다 계약이 

  끝나가는데도 아무 말도 없이 계속 사는 경우

  한번 더 똑같은 조건으로 전세계약(또는 월세)이 

  같은 기간동안 연장되게 하는 제도입니다. 집주인도

  세입자가 더 살았으면 하고 세입자도 더 살고 싶은데 

  부끄러워서(?) 말안하고 있는 경우 편의를 봐주는 제도입니다. 

  현행법상 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인도

  임차인도 가만히 있으면 계약이 그대로 연장됩니다.('20.12.10부터, 

  현재는 6개월~1개월 전까지임, 주택임대차보호법 제6조)

 

 ㅇ 갱신요구권

 

  언론에서 한참 말이 많았던 임대차 보호 3법 중 하나인

  갱신요구권입니다. (생활법률 서론에서 말씀드린 것처럼 임대차 보호3법은

  정식 법명칭이 아닙니다~)

  주택임대차보호법 제6조의3이 올해 7월에 새로 만들어 졌습니다. 

  기존 묵시의 갱신이 가능한 기간 안(계약끝나기 6개월 전~ 2개월 전까지)에

  세입자가 한번 더 살겠다고 

  요구할 수 있는 권리가 생겼습니다. 같은 조건으로요. 

  물론, 무조건 인정되지는 않고 임대인이 실제 살려고 하는 목적이 있거나

  하면 인정되지 않습니다. 

 

 ※ 주택임대차보호법 제6조의3 조문

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 [본조신설 2020. 7. 31.]

 

□ 포스팅을 마치며 

 

 포스팅이 길어져서 부득이 다음 포스팅까지 집구하기 관련

 내용을 올리겠습니다. 다음 포스팅은 약간의 남은 부분과

 그리고 만약에 내가 사는 집이 경매에 넘어가게 된 경우

 어떻게 해야 할지 등에 대해 살펴보겠습니다.